Referenz

ZVG-Glossar

Die wichtigsten Begriffe aus dem Zwangsversteigerungsgesetz, dem Grundbuchrecht und dem Versteigerungs-Alltag — auf den Punkt erklärt.

Aktenzeichen (AZ): Eindeutige Kennung eines Zwangsversteigerungsverfahrens beim zuständigen Amtsgericht, üblicherweise im Format "0082 K 0021/2023" (Abteilungsnummer, K für ZVG-Verfahren, laufende Nummer und Jahr). Über das AZ ist jeder Termin im ZVG-Portal eindeutig auffindbar.
Amtliche Bekanntmachung: Vom Amtsgericht veröffentlichtes PDF mit Termindetails: Aktenzeichen, Datum, Ort, Verkehrswert, geringstes Gebot, Grundbuch, Gläubiger. Erscheint mindestens 6 Wochen vor dem Versteigerungstermin (§ 39 ZVG).

Bietsicherheit: 10 % des Verkehrswerts, die ein Bieter vor der Versteigerung als Sicherheit hinterlegen muss — per Bundesbankscheck, Überweisung oder Bankbürgschaft. Verfällt bei Säumigkeit; wird sonst auf den Kaufpreis angerechnet (§§ 67–69 ZVG).

Detailansicht: Die im ZVG-Portal pro Verfahren verfügbare Seite mit ausführlichen Informationen: Beschreibung, Grundbuch, Gläubiger, Anhänge (PDFs). Erfordert eine aktive Suche-Session, sonst antwortet das Portal mit "error".

Erbbaurecht: Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen (§ 1 ErbbauRVO). Bei Versteigerungen kritisch: Restlaufzeit, Erbbauzins, Heimfallregelung. Erbbaurechte mit Restlaufzeit < 50 Jahren erfordern besondere Vorsicht.

Folgetermin: Neuer Versteigerungstermin nach einem nicht erfolgreich abgeschlossenen Ersttermin (Zuschlag versagt oder kein Gebot über der 7/10- oder 5/10-Wertgrenze). Häufig zu reduzierten Wertgrenzen oder ohne Wertgrenzen — Schnäppchen-Potenzial.

Geringstes Gebot: Mindestbetrag, der bei einer Versteigerung geboten werden muss. Setzt sich zusammen aus Verfahrenskosten, übernommenen Lasten und ggf. weiteren Pflichten. Ist im Bekanntmachungs-PDF ausgewiesen (§ 44 ZVG).
Gläubiger: Die Partei, auf deren Antrag das Verfahren betrieben wird — meist eine Bank (Grundpfandgläubiger), seltener Steuerbehörde oder andere Forderungsinhaber. Auf der ZVG-Detailseite mit Kontaktdaten gelistet.
Grundbuch: Öffentliches Register über Eigentums- und Belastungsverhältnisse eines Grundstücks. Im ZVG-Kontext entscheidend: Abteilung II (Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte) und Abteilung III (Hypotheken, Grundschulden). Wohnungsgrundbuch = einzelne ETW; Teileigentumsgrundbuch = Gewerbe-/Stellplatzeinheit.
Gutachten (Verkehrswertgutachten): Vom Gericht beauftragtes Sachverständigengutachten zur Wertermittlung der Immobilie (§ 74a Abs. 5 ZVG). Grundlage für den festgesetzten Verkehrswert. Ab 50 Seiten typisch; enthält Lagebeschreibung, Zustand, Mängel, Mieten, Vergleichswerte.

Hammerzuschlag: Der Zuschlag durch das Gericht nach Schließung des Bieterverfahrens. Mit dem Zuschlag erwirbt der Bieter das Eigentum (§ 90 ZVG) — unabhängig von einem späteren Eintrag im Grundbuch.

Insolvenzbekanntmachung: Amtliche Veröffentlichung von Beschlüssen in Insolvenzverfahren nach § 9 InsO i.V.m. § 1 InsoBekV — bundesweit zentral auf insolvenzbekanntmachungen.de. Enthält Eröffnungsbeschlüsse, Berichtstermine, Verwerter-Anzeigen sowie Schlussverteilungs-Hinweise.
Insolvenzverwalter: Vom Insolvenzgericht eingesetzter Verwalter der Insolvenzmasse (§ 56 InsO). Verwertet u.a. Immobilien — meist freihändig zum bestmöglichen Preis. Direkter Ansprechpartner für Kaufinteressenten, Kontaktdaten in der Bekanntmachung.
Insolvenzverwertung: Verwertung einer Immobilie aus einer Insolvenzmasse durch den Insolvenzverwalter — alternativer Verwertungsweg neben der Zwangsversteigerung, oft freihändig (§ 165 InsO). Häufig mit Zeitdruck, daher Schnäppchen-Potenzial.

Lastenübernahme (§ 52 ZVG): Bei der Versteigerung erlöschen bestimmte Rechte in Abteilung II/III des Grundbuchs (z. B. bestehende Grundschulden des Gläubigers) — andere bleiben bestehen und werden vom Ersteher übernommen (z. B. Wohnrechte, Reallasten). Kritischer Prüfpunkt.

Mietübergang (§ 57 ZVG): Der Ersteher tritt in alle bestehenden Mietverhältnisse ein. Sonderkündigungsrecht des Erstehers nur zum nächsten gesetzlichen Termin (§ 57a ZVG). Mietverhältnisse mit unwirtschaftlicher Indexbindung oder Sondervereinbarungen sind ein Risiko-Flag.

Schnäppchen-Termin: Umgangssprachlich für Versteigerungen, bei denen die Wertgrenzen nach § 85a ZVG aufgehoben sind — typischerweise im 2. oder Folgetermin. Bieter können auch deutlich unter 50 % des Verkehrswerts erwerben.

Teilungsversteigerung: Versteigerung zur Auflösung einer Eigentümergemeinschaft (z. B. Erbengemeinschaft, geschiedene Eheleute) — kein gewöhnliches Vollstreckungsverfahren, sondern Auseinandersetzung. Geringstes Gebot oft niedriger, Wertgrenzen gelten anders.
Terminart: Klassifizierung des Versteigerungstermins: Ersttermin, Zweittermin, Wiederholungstermin oder Teilungsversteigerung. Bestimmt, welche Wertgrenzen gelten und ob Schnäppchen-Potenzial besteht.

Verkehrswert (VW): Der gemäß § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzte Wert der Immobilie, basierend auf einem Sachverständigengutachten. Maßstab für Wertgrenzen und Bietsicherheit (10 % vom VW).
Versteigerungstermin: Datum und Uhrzeit, an dem die Versteigerung im Amtsgericht stattfindet. Öffentlich, Bieter müssen vor Ort sein oder vertreten lassen. Mindestens 6 Wochen vorher amtlich bekannt gemacht.
Vorkaufsrecht: Recht eines Berechtigten, beim Verkauf in den Kaufvertrag einzutreten. Im ZVG relevant: gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde nach BauGB, siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht bei land-/forstwirtschaftlichen Flächen, vertragliche Vorkaufsrechte aus Grundbuch.

WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft): Gemeinschaft der Eigentümer einer Immobilie nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Beim Erwerb einer einzelnen Eigentumswohnung tritt der Ersteher in alle Pflichten der WEG ein (Hausgeld-Rückstände bis 12 Monate übernehmbar, § 10 Abs. 1 WEG).
Wertgrenzen (§ 85a ZVG): 5/10- und 7/10-Wertgrenze: Im Ersttermin muss ein Gebot mindestens 7/10 (70 %) des Verkehrswerts erreichen, sonst kann der Gläubiger den Zuschlag verhindern; bei 5/10 (50 %) ist ein Zuschlag auch gegen den Gläubigerwillen ausgeschlossen. Im Folgetermin sind diese Grenzen aufgehoben.

Zuschlag (§ 81 ZVG): Der Verwaltungsakt, mit dem das Gericht das Eigentum an den Höchstbieter überträgt. Wird der Zuschlag versagt (z. B. Wertgrenzen nicht erreicht und Gläubiger widerspricht), gibt es einen Folgetermin.
Zwangsversteigerung (ZVG): Gerichtliches Verfahren zur Verwertung einer Immobilie zugunsten eines Gläubigers, geregelt im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG vom 24.03.1897, mehrfach novelliert).
Zwangsverwaltung: Alternative zur Versteigerung: Das Gericht stellt einen Zwangsverwalter ein, der die Immobilie bewirtschaftet und Mieten an den Gläubiger auskehrt. Wird oft parallel zur Versteigerung betrieben (§§ 146 ff. ZVG).