Keine Grunderwerbsteuer beim Zuschlag

Wer eine Immobilie freihändig kauft, zahlt zwischen 3,5 % und 6,5 % Grunderwerbsteuer — je nach Bundesland. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € können das schnell 26.000 € werden, die zusätzlich zum Preis fällig werden.

Beim Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung entfällt diese Steuer komplett. Der Zuschlag ist kein „Kaufvertrag" im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes, sondern ein hoheitlicher Akt des Amtsgerichts.

Die Steuerpflicht ergibt sich aus dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). § 1 GrEStG zählt abschließend die Erwerbsvorgänge auf, die steuerbar sind — typischerweise:

• Kaufvertrag (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG)
• Auflassung (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG)
• Übergang im Wege der Umwandlung

Der Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren ist nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG steuerbar — ABER es gibt eine wichtige Befreiung in § 4 Nr. 1 GrEStG bzw. wird durch die Bemessungsgrundlage neutralisiert: die Steuer wird auf das Meistgebot ohne Nebenkosten berechnet und in vielen Konstellationen vom Finanzamt nicht erhoben oder mit anderen Posten verrechnet.

Differenz im Beispiel: ~31.500 €. Bei gleichem Budget kannst du also im Termin entsprechend höher bieten und stehst am Ende ähnlich da.

Auch wenn die GrESt entfällt, kommt etwas auf dich zu:

• Gerichtskosten: für das Zuschlagsverfahren etwa 0,5 % des Meistgebots, oft pauschal nach Gerichtskostengesetz (GKG).
• Grundbuchgebühr: für die Umschreibung typischerweise einige hundert Euro.
• Räumungskosten: falls bewohnt und nicht freiwillig geräumt wird, Gerichtsvollzieher-Kosten plus Lager / Entsorgung. Kann bei Härtefällen fünfstellig werden.
• Sanierung & Mängelbeseitigung: ZVG-Objekte sind oft nicht im Top-Zustand. Rücklage einplanen.
• Finanzierungskosten: Bereitstellungszinsen, falls die Finanzierung schon vor dem Termin abgerufen werden muss.
• Eigene Vorlaufkosten: Anwalt für Vorabprüfung, ggf. Sachverständiger fürs Gutachten — diese trägst du auch ohne Zuschlag.

• Teilungsversteigerung unter Miteigentümern — wenn du als Miterbe einen Anteil ersteigerst, kann GrESt anfallen, je nach Konstellation und Familienverhältnis. Steuerberater klären.
• Erwerb durch juristische Person — bei Anteilskäufen oder share-deals greifen Sonderregeln (§ 1 Abs. 2a–3a GrEStG). Im klassischen Privatkauf via Zuschlag aber nicht relevant.
• Ehegattenverhältnis — Erwerb durch oder vom Ehegatten ist generell GrESt-befreit (§ 3 Nr. 4 GrEStG), unabhängig vom Erwerbsweg.
• Insolvenz-Verwertung — wenn der Insolvenzverwalter die Immobilie freihändig verkauft (kein gerichtlicher Zuschlag), gilt GrESt wie beim normalen Kauf. Nur der formelle ZVG-Zuschlag ist begünstigt.

Die GrESt-Befreiung beim Zuschlag ist einer der unterschätzten Vorteile der Zwangsversteigerung. Bei 400.000 € Objektwert sind das schnell 14.000 € bis 26.000 € weniger Nebenkosten als beim freihändigen Kauf — in jedes Bietlimit einrechnen.

Aber: rechne den Vorteil ehrlich gegen die Risiken (kein Gewährleistung, Räumungskosten, Sanierungsstau, Mietverhältnisse). Bei guten Objekten ist es ein echter Vorsprung, bei Problem-Objekten frisst er sich schnell auf.